Что нужно, чтобы продать квартиру? Для того, кто продает квартиру, очевидно, необходимо дождаться, когда на нее найдется покупатель. Однако нужно ли продавцу при этом заключать договор с одним из агентств или выгоднее позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать?
Договор – гарантия безопасности.
В Новосибирске большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру на продажу сразу в несколько агентств. При этом документы хозяин хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совсем по-другому все происходит в условиях эксклюзивного рынка недвижимости. Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор – то есть передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее. Такие условия выгодны всем – и продавцам, и покупателям, и риелторам. Как показывает опыт рынка недвижимости в крупных городах, возможностей для мошенничества в условиях эксклюзивного рынка значительно меньше.
Предположим, кто-то пытается продать так называемую «проблемную квартиру». То есть такую, у которой документы не в порядке. Что-то произошло в истории предыдущих продаж этой квартиры, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру, в Новосибирске? Выставляет ее во все агентства, и при этом документы на квартиру держит у себя до последнего момента – пока не появится покупатель, продавец надеется, что потом сможет быстро продать квартиру, и в спешке на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Вот несколько полезных рекомендаций от специалиста Центрального Агентства Недвижимости Тамары Арутюнян, на которые вам стоит обратить внимание.
В настоящий момент на рынке недвижимости Новосибирска количество предлагаемых квартир в несколько раз превосходит количество покупателей. Поэтому, если Вас настораживают условия, предлагаемые продавцом, либо не устраивают какие-то характеристики квартиры, то лучше подыскать другой вариант из предложенной базы данных.
Даже если Вы самостоятельно нашли вариант обмена или покупки жилья, за услугами по оформлению сделки лучше обратиться в агентство недвижимости, которое профессионально подходит к требованиям законодательства и является независимым посредником между продавцом и покупателем.
На рынке жилья обстоятельства порой складываются так, что от покупки понравившейся квартиры разумнее отказаться. Например, Вам пытаются продать жилплощадь по доверенности продавца, полученной на законных основаниях. Однако при этом говорят, что сам собственник либо живет в другом городе, либо находится в командировке, у дальних родственников и т.п. При этом наличие доверенности не всегда гарантирует, что сделка пройдет в соответствии с законом. Вполне возможно, что собственник уже отменил доверенность или его заставили ее написать, или он даже умер (такие случаи тоже бывали). В подобном случае договор, заключенный по доверенности, будет считаться недействительным. Поэтому прежде, чем оформлять его, необходимо увидеться с настоящим хозяином квартиры или, в крайнем случае, пообщаться с ним по телефону.
Особое внимание стоит обратить на правоустанавливающие документы на предлагаемую к продаже квартиру. На них обязательно должна присутствовать отметка органа, в котором они зарегистрированы, дата выдачи, номер. Если квартира ни разу не передавалась от одного собственника другому, это может быть один из следующих документов: договор передачи и свидетельство о собственности на жилплощадь (если речь идет о муниципальном жилье), справка жилищно-строительного кооператив о выплаченном пае и свидетельство о собственности, договор купли продажи между гражданином и местной администрацией, договор о долевом участии в строительстве дома.
Если у квартиры уже было несколько собственников, правоустанавливающие документы могут быть следующими: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор определения долей, договор пожизненного содержания с иждивением. В последнем случае квартира может продаваться только с согласия её владельца, который находится на содержании продавца, а в случае его смерти при предъявлении свидетельства о смерти.
Важно учесть, что если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи, заключенный после 1 марта 1996 года, то к нему должен прилагаться акт о передаче имущества, подписанный сторонами по сделке.
Особая осторожность требуется при приобретении квартиры, полученной в результате наследования по закону. Допустим, квартира досталась сыну наследодателя, и он решил её продать. Однако не исключено, что у наследодателя есть дети, например, от первого брака, которых не известили о смерти отца, и они узнали о ней уже после того, как квартира продана. Купив такую квартиру, вы можете столкнуться с неприятностями судебного характера, так как все дети являются наследниками в равных долях и имеют право распоряжаться этой жилплощадью.
Наиболее щекотливым моментом при покупке квартиры является осуществление расчётов, передача наличных денег от покупателя продавцу. Чтобы оградить себя от непредвиденных ситуаций, лучше всего осуществлять расчёт через агентство недвижимости, которое служит гарантом исполнения обязательств покупателя и продавца друг перед другом и, к тому же, может обеспечить правовую защиту своим клиентам в случае ненадлежащего исполнения сторонами принятых обязательств.
Можно также использовать один из безопасных методов расчёта между физическими лицами - банковскую ячейку. Делается это так: продавец присутствует при закладывании покупателем оговоренной суммы в банковскую ячейку, тем самым удостоверяясь в наличие денег. Ключ от ячейки хранится у покупателя до полного надлежащего оформления документов, удостоверяющих переход права собственности от продавца к покупателю. После прохождения государственной регистрации в учреждении юстиции ключ покупатель передает продавцу. Вскрытие ячейки и изъятие денег также производится при присутствии обеих сторон.
Другим способом является депозит, т.е. вклад с условием. Иными словами, покупатель до подписания договора делает вклад на счет продавца с обязательным условием, которым является предъявление договора о продаже квартиры, зарегистрированного в Учреждении юстиции, после чего возможно снять деньги.
Если у Вас остались какие-либо вопросы о процедуре покупки и продажи квартиры или Вы планируете эти мероприятия в ближайшее время – звоните в «Центральное агентство недвижимости» по номеру 2-200-200, наши специалисты профессионально Вас проконсультируют.
