Инвестирование в жилую недвижимость с целью сохранения сбережений – это всё ещё актуальный метод хранения денежных средств или же сегодня он не настолько надежен и эффективен?
Актуальна ли недвижимость для новосибирских инвесторов в 2019 году? По информации «Центрального агентства недвижимости», в первом квартале текущего года наблюдалась стабильная активность инвесторов. Популярны были те стройки, где цены привлекательны на этапе строительства. Оценивалась возможная прибыль исходя из срока сдачи дома согласно проектной декларации. По данным Олега Харченко, генерального директора «Центрального», в прошлом году застройщики повышали цены, закладывая рост цен на материалы и ресурсы. В этом году многие застройщики не обладают запасом потенциала спроса, а потому не решаются дальше повышать цены на свои издержки в работе по новым правилам. Такая возможность есть, так как в продажах сегодня есть только те проекты, которые начинали до вступления изменений в ФЗ.
По информации от Олега Харченко, сейчас популярны инвестиции в двух сегментах. Первый – это вложения в новостройки: их осуществляют частные инвесторы в расчете получить разницу на изменениях цен за счет повышения издержек застройщиков на старте новых проектов, а также за счет спроса на квартиры, которые отличаются по характеристикам от вторичного рынка (а именно, сегмент «комфорт и бизнес»). Второй сегмент– это инвесторы в коммерческую недвижимость. Здесь эксперты ЦАН отмечают традиционный спрос на доходную недвижимость, где ставка доходности от аренды превышает 11-12% годовых.
По сведениям Анны Голомидовой, руководителя отдела продаж «Центрального», на вторичном рынке недвижимости в приоритете по-прежнему однокомнатные и двухкомнатные квартиры: по данным «Центрального агентства недвижимости», около 70% сделок приходится именно на них. Цены на объекты, которые «уходили в сделки», отличались от цены в рекламе примерно на 2-5% (речь идет о сделках по квартирам, которые были самыми низкими по стоимости в своем сегменте). Приоритетны объекты с так называемой «максимальной ликвидностью» (средний этаж, хорошее месторасположение, удачная планировка, ремонт) –на эти объекты стоимость закономерно выше. По данным «Центрального», основные сделки в сегменте в указанный период составили от 2000 до 3000 млн. руб. Также в первые три месяца 2019 года наблюдалась активность в более дорогом сегменте в диапазоне от 5 млн руб до 8млн руб.
По данным департамента коммерческой недвижимости «Центрального», больше всего запросов по среднему объему инвестиций находятся в диапазоне от 10 до 30 млн. рублей (это запросы от небольших компаний и физических лиц). У крупных инвесторов чек за объект недвижимости начинается от 100 млн. рублей: соответственно, таких игроков и сделок меньше, чем в самом активном ценовом диапазоне от 10 до 30 млн. руб.
Однако, по мнению экспертов ЦАН, оценить объем инвестиций можно только эмпирически, так как регистрирующие органы не ведут такой статистики. При этом учитывать все продажи новостроек не логично – в них более 70% сегодня покупают для личного пользования.
По мнению Михаила Капцова, особых изменений сейчас не происходит: в целом рынок сбалансирован по спросу и предложению.Если же касаться вторичного рынка недвижимости, то можно сказать, что цены снижаются. В 3-4 квартале 2018 был зафиксирован рост цен, мы могли наблюдать высокий спрос (ставки по ипотеке были ниже, чем в первом квартале 2019). В первом квартале 2019 количество предложений было снижено, так как цены держались на прежнем уровне, несмотря на то, что ипотечная ставка поднялась. Уже в марте эксперты «Центрального» наблюдали снижение цен, так как покупатели, учитывая повышенные расходы, предлагали бОльший торг.
Прогноз от эксперта по коммерческой недвижимости «ЦАН» Михаила Капцова: при сохранении существующей внутренней и внешней экономической ситуации в 2019 году рынок будет оставаться стабильным и следовать обычным сезонным изменениям количества и структуры спроса и предложения.
Прогноз от генерального директора «Центрального агентства недвижимости» Олега Харченко: ряд застройщиков будут искать крупных инвесторов, способных финансировать весь проект до завершения строительства, не привлекая дольщиков, так как банки готовы работать далеко не со всеми. В этом году инвесторы будут выходить из проектов по новостройкам, что сгладит изменение цен и дефицит ассортимента застройщиков, но может негативно отражаться на продажах последних. По-прежнему будут популярна коммерческая доходная недвижимость, так как есть прогнозы на стабильную ставку рефинансирования и низкую доходность в других инвестиционных инструментах.
По словам Анны Голомидовой, на вторичном рынке недвижимости стоит обратить внимание на то, что сейчас принят и в ближайшее время вступает в силу закон, который коснется части семей, где второй или третий ребенок рождены в промежутке от 2018 до 2022 года. По новому законодательству, ставка по ипотеке для них на весь срок кредитования станет очень привлекательной и составит всего 6%. В связи с этим можно ожидать повышения спроса на новостройки. По мнению экспертов «Центрального агентства недвижимости», оснований для роста цен на вторичном рынке нет (обратите внимание – даже основная потребительская корзина подорожала). Специалисты «Центрального» предполагают, что есть основания для снижения цен в 2019 году.
