Чтобы купить дачу недорого, купить дачу в области или через сервис «Авито — дачи», нужно обезопасить себя. Для этого, перед покупкой дачи, обращают внимание на документы, личность продавца, состояние дачи по кадастровому учёту и другие важные вещи.
Подводных камней много, поэтому мы собрали максимум информации в этом материале. Мы, в Центральном агентстве недвижимости, надеемся, что он поможет не допустить плачевных ошибок и справиться без помощи посредников.
Что необходимо проверить
Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. Подробнее — ниже.
Документы
Удостоверьтесь, что продавцу реально принадлежит дача. Доказательством этого послужит:
А) Свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года или выписка из ЕГРН
Чтобы обрести уверенность в том, что эту дачу реально можно купить, лучше обратиться в МФЦ за новой выпиской. Это связано с тем, что дачу могли продать, заложить и арестовать. Свежая выписка покажет тому, кто хочет купить дачу, текущий статус обременений, собственника и многое другое.
Б) Свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, если в ЕГРН информация об участке не вносилась
Не заключайте сделку, пока продавец не обратится с заявлением о госрегистрации ранее возникшего права собственности. В противном случае, недорого купленная дача может впоследствии оказаться чей-то ещё.
В) Судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества
Тоже самое. Купить дачу в области, городе или на сервисе «Авито — дачи» лучше после госрегистрации ранее возникшего права собственности.
Г) Есть членская книжка садового или дачного объединения, а права собственности нет
Членская книжка не значит ничего. Купить дачу в таком состоянии документов — значит отдать кому-то деньги, но не получить ничего взамен.
Случай из практики: хозяин не появлялся на участке 3,5 года. Пытается попасть в домик, а ему открывает новый удивлённый хозяин. За неуплату взносов кооператив заочно исключил бывшего владельца участка, а дачу продал. Новый хозяин оформил всё в собственность, и суд встал на его сторону.
На сайте Росреестра есть бесплатный сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». Там можно получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличие зарегистрированных прав и обременений.
Личность продавца
В Центральном агентстве недвижимости проверяют прошлое продавцов. Это нужно, чтобы супруги не оспаривали сделку, как совершенную без согласия. Кроме того, мы проверяем, не расторгал ли продавец брак в последние три года. Необходимо убедиться, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на дачу. В противном случае, вернуть деньги назад будет сложно.
Доверенность
Один из популярных способов обмана тех, кто хочет купить дачу в области или городе — фейковая доверенность. Если хочется купить дачу у продавца с доверенностью, лучше всё равно встретиться с собственником и попросить его документы. Копию паспорта владельца дачи оставьте себе. Доверенность можно проверить по реквизитам на сайте reestr-dover.ru.
Кадастровый учет
Если с продавцом и его документами всё нормально, то пора разобраться с кадастровым учётом. Вызывайте кадастрового инженера, он на месте покажет, как данные из ЕГРН бьются с реальностью.
Зачем это нужно. Если вы купите дачу с постройками, то к вам может прийти сосед и заявить, что часть, например, бани заступает на соседний участок, поэтому неплохо было бы её снести. К тому же постройки не могут стоять вплотную к границе участка.
Примерно 70% дачников оформили строения по дачной амнистии – процедуре без обязательного межевания. Иначе говоря, если ваши соседи вдруг надумают межевать участок, его границы могут быть пересмотрены.
Последний нюанс, связанный с кадастровым учётом — вид разрешенного использования (ВРИ). В ЕГРН чёрным по белому написано как можно использовать участок и что на нём строить. Например, жилые дома нельзя строить на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Некоторые хозяева всё равно возводят их на свой страх и риск, а потом пытаются продать без оглядки на покупателя. Купить такую дачу в области — большой риск.
Самострой
Обычно дачу возводят там, где ВРИ указан как «для дачного строительства» или «для садоводства». Тут ничего делать не надо, можно строить дом спокойно. Чего не скажешь об участках с ВРИ «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства». При этом факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания её самовольной постройкой.
Проведение сделки
Допустим у продавца всё хорошо, с документами порядок и кадастровый инженер дал заключение о том, что с межеванием не будет проблем. Теперь нужно заключить договор купли-продажи.
В договоре должны быть
-
Паспортные данные покупателя и продавца
-
Адреса их места проживания
-
Адрес, площадь, кадастровый номер дачи и участка
-
Цена продажи
Три совета, чтобы не ошибиться в дальнейшем
-
Укажите реальную цену продажи. С занижением много проблем. Например, сделку могут признать недействительной при ряде обстоятельств, если цена ниже рыночной
-
Право собственности перейдет только после регистрации в ЕГРН. Даже, если деньги уже уплачены. Не тяните с обращением в МФЦ
-
Купить дачу лучше ранней весной, чтобы увидеть недостатки построек и участка. Летом хозяева могут захотеть сдать дачу в аренду или вообще отказаться продавать её в этом году
