Когда люди говорят об обмене квартиры, обычно они представляют, что заедут в чужой дом, а его бывший владелец заселит их жильё. На практике это не так. Обмен квартиры — это не тот процесс, когда два человека меняются на квартиры друг друга. Для такого слишком много должно совпасть: пожелания, возможности, ремонт, даже рыночная стоимость.
Реальный обмен — это процесс одновременной покупки новой квартиры и продажи старой. 68% от общего объёма сделок проходит именно по такому сценарию. Лишь некоторые продавцы квартир выводят деньги, чтобы вложить их в дело, потратить на своё усмотрение, а не заселиться в новое жильё.
Как найти покупателя на квартиру без посредников
Как уже было указано выше, обмен начинается с продажи старой квартиры. Самый простой способ найти покупателя - интернет. Чаще всего новосибирцы продают квартиру через следующие сервисы:
-
N1
-
Avito
-
Яндекс.Недвижимость
-
CIAN
-
ДомКлик
-
Такие сервисы называются агрегаторами объявлений. Они собирают и показывают все объявления о купле, продаже и аренде жилья. Все они похожи: освоение одного равняется освоению любого. Разница в рекламных кабинетах, которые помогают показать объявления большему количеству пользователей. За отдельную плату, конечно, ведь так агрегаторы зарабатывают “на жизнь”.
Клиенты Центрального агентства недвижимости получают больше просмотров. Их объекты всегда находятся на платных площадях. Кроме того, они представлены в общегородской базе всех агентств недвижимости — мультилистинговой системе.
Как составить правильное объявление
Чтобы продать квартиру для обмена, нужно составить хорошее объявление. Это, на самом деле, редкость. Часто новосибирцы рассказывают в тексте обо всём, кроме квартиры. Страдают этим и риэлторы-непрофессионалы. Бывает и наоборот, когда покупателей отпугивают слишком честным текстом.
-
Не пишите обо всём. Бессмысленно указывать все магазины, кафе и клумбы в стольки-то минутах от дома. Большой объём текста отпугнёт покупателя
-
Расскажите о транспортном узле неподалёку, о метро, о детском садике и школе. Если рядом с домом есть фитнес-клуб или поликлиника, то это преимущество
-
Не пишите то, о чём можно умолчать. Новому владельцу не нужно знать, что вы победили орды тараканов, вас затапливали 5 лет назад соседи, а председатель кооператива очень нервный человек. Это не имеет отношения к свойствам квартиры, но может напугать потенциального клиента
-
Не употребляйте оценочные прилагательные. “Уникальный”, “шикарный”, “грандиозный”, “простой”, “близкий” — это “вода”. Любая “вода” требует доказательств. “Близкий”- замените на “объект расположен в 500 метрах”. “Большая кухня” - на “кухня на четверть больше, чем в типовой панельке - 12 квадратных метров”. Дайте покупателю факты, пусть он сам принимает решение
- Напишите, чем уникальна квартира. Если в ней выросли дети и прошла ваша жизнь, это прекрасно, но неинтересно покупателю. Не стоит писать и о том, что можно показать на фото
Многие объявления описывают расстояние в минутах. 3 минуты до метро, 5 минут до магазина и т.п. Это привлекательно с точки зрения продажи: не все заметят разницу между минутами и метрами. К сожалению, скорость движения у всех разная
-
Сделайте фотографии, где видно квартиру и двор. 7 кадров обычно достаточно, чтобы показать всё. Не снимайте при плохом освещении. Не фотографируйте на “тостер” или “плеер”. Камеры смартфонов работают неплохо, но таким фото часто нужна постобработка. Лучше всего закажите съёмку у профессионала. Это недорого и гарантирует результат. Например, Центральное агентство недвижимости отправляет к клиентам фотографа. Его услуги входят в агентскую комиссию.
Ещё способы привлечь покупателя
- Расклейка объявлений
Многие взрослые новосибирцы поколения 45+ не очень хорошо дружит с интернетом: они выросли в мире без него.
- Друзья и рекомендации
- Социальные сети
Принцип тот же, что и с друзьями. Лайк, репост и все знакомые твоего знакомого в курсе, что вы ищете покупателя. Можно ещё пообещать подарок тому, от кого придёт покупатель
Продали жильё, теперь как купить квартиру без посредников
Все способы выставить квартиру на продажу описаны выше. Нет ничего удивительного в том, что надо искать квартиру там, где её продают. То есть, везде, начиная с интернета, заканчивая сарафанным радио. Спрашивайте, звоните, интересуйтесь и переезд не за горами.
Часто между продажей старой квартиры и покупкой новой проходят месяцы. Для своих клиентов Центральное агентство недвижимости предлагает “бесшовный” обмен. Выселение старых собственников и заселение новых происходит в один и тот же день.
Как выбрать квартиру
-
Оцените свои желания
Холостяку 3-х комнатная квартира ни к чему. Он устанет убирать её раньше, чем заведёт большую семью. Новосибирцам без пары лучше подойдёт 1-комнатная квартира. 2-х комнатная квартира, в свою очередь, уместнее молодым парам или семьям с одним ребёнком. Брать жильё на перспективу — это как взять спорткар, чтобы кататься по колдобинам. А что, вдруг дорогу всё же починят?
-
Соотнесите желания с возможностями
Если уровень заработка не превышает 40 000 рублей, то отдавать за ипотеку половину каждый месяц половину будет невыносимо. Лучше рассмотреть недорогие квартиры. Оценить стоит и возможность подтвердить заработок официально, ведь многие работодатели отказывают в этом сотрудникам.
-
Выберите жильё
Позвонив продавцу через сайт объявлений вы с вероятностью 86% попадёте на риэлтора. 1-комнатную, 2-х комнатную или 3-х комнатную квартиру вы покупаете — неважно. Работать с агентством скорее всего придётся. Ещё раз вспомните, как вы продавали квартиру, и начинайте искать на тех же сервисах.
-
Найдите хорошего юриста
Он должен будет проверить документы и прошлое выбранной квартиры. Нарваться на скрытых собственников просто, и закон защищает продавца жилья намного лучше, чем покупателя. Всё потому, что деньги легко потратить, а квартира никуда не исчезнет, её можно вернуть. Вторичные квартиры всегда имеют так называемую историю, поэтому лучше перестраховаться.
-
Получите ипотеку
Это отдельная тема, но её уже разобрали.
-
Потратьте десяток часов на поиски информации
Из интернета вы узнаете строительные тонкости, поймёте, чем газобетон отличается от кирпича, каким образом можно потерять деньги от потенциального обманщика, зачем разговаривать с соседями, как отыскать недорогие квартиры и многое другое. Надо ли это вам — решайте сами.
-
Заставьте продавца квартиры предоставить документы
Иногда это бывает сложно, но если он не идёт навстречу, то значит, что его намерения не прозрачны. Какие документы стоит просить у собственника — отдельная история. Их названия и количество зависят от ситуации. Например, если продавец купил квартиру в браке, нужно чтобы продажу разрешил супруг и т. п. Это реальность вторичных квартир. А ещё это много дополнительных часов на поиски нужной информации в интернете
-
Постойте в очередях и помотайте нервы в органах госвласти
Иногда приходится подавать одни и те же заявления по нескольку раз из-за неправильно поставленной закорючки.
-
Надейтесь, что сделку не оспорят
Никто не даёт гарантий от скрытых собственников. Даже очень опытный юрист с большой практикой может упустить, что квартира была куплена под материнский капитал, а доли для детей не были выделены вовремя. Хотя способ обезопасить себя всё же есть.
Если у покупателя хватит сил, энергии и времени, чтобы пройти путь обмена квартиры самому, он немного сэкономит на комиссии агентства. Это не гарантирует безопасности, низкой ставки по ипотеке или устраивающего варианта.
